gregbar (gregbar) wrote,
gregbar
gregbar

Categories:

Инвестируй как Баффет (№ 76) Портфель, часть 2: недвижимость.

Недвижимость.

Недвижимость является разумным средством инвестирования, если она входит в состав вашего портфеля в относительно небольшой доле. Ни в коем случае не надо включать недвижимость в портфель в избыточном количестве. Тем более, не надо думать, что можно всю свою инвестиционную активность свести именно к недвижимости.

К сожалению, в России многие считают, что именно недвижимость является лучшим и наиболее надежным средством инвестиций, и часто именно в нее люди вкладывают все свои свободные, а иногда и заемные средства. Такая политика, на мой взгляд, является очень рискованной. Давайте рассмотрим факты.

Данные о динамике цены на недвижимость в России довольно противоречивы. Дело в том, что здесь, в отличие от биржевых цен, существуют значительные разбросы цен. И среднюю цену и ее динамику по годам вычислить довольно трудно. Но некоторые аналитики отмечают, что рублевые цены с 2006 по 2016 выросли примерно на 35%. Это 3% в год (накопленным итогом), что существенно ниже инфляции.

Не соответствует действительности и распространенное мнение, что цена на недвижимость только растет. Сейчас мы как раз наблюдаем обратное движение цены:


График из http://www.irn.ru/gd/

Тем не менее, недвижимость может приносить арендный доход, то есть давать инвестору относительно стабильную прибыль.

Еще одной не самой радостной особенностью недвижимости является ее низкая ликвидность. Если вы решите избавиться от своей недвижимости, то это будет и дольше, и сложнее, чем избавится от акций или облигаций. И в отличие от ценных бумаг, вы никогда не уверены, продали ли вы свою недвижимость по «правильной» цене. Ориентиры здесь весьма приблизительны.

Также  неприятной особенностью является то, что в недвижимость в России надо вкладываться большими объемами денежных средств.

За рубежом, в частности - в США, есть инструмент, который позволяет работать с недвижимостью избегая почти всех перечисленных выше неудобств. Это REIT (Real Estate Investment Trust). REIT представляет собой определенную разновидность взаимного фонда (Mutual Funds). Он также, как и взаимный фонд, привлекает деньги выпуском своих акций, но вкладывает деньги не в акции и облигации компаний, а в коммерческую недвижимость. Обычно приобретаются торговые центры или офисные здания или врачебные офисы или специальные дома для престарелых. Затем эти объекты сдаются в аренду, ими управляет профессиональный штат специалистов. Доходы от аренды после покрытия всех необходимых затрат идут на выплату дивидендов акционерам REIT либо – частично - на расширение бизнеса. Поскольку чаще всего доходы полностью распределяются между акционерами в форме дивидендов, то часто REIT является высоко дивидендной компанией. Зато цена акций REIT либо вообще не растет, либо растет незначительно.


REIT лишен почти всех неудобств для инвестора, о которых говорилось выше. Но в России такая форма не существует. Вместо этого в России существует ПИФН – паевые инвестиционные фонды недвижимости, которые обладают рядом особенностей, существенно снижающих их область использования. Во-первых, они не являются юридическими лицами. Для управления ими создается управляющая компания (либо управлять может банк или страховая компания). Кроме того, они могу существовать только ограниченное время (до 15 лет). Дивиденды не распределяются до конца существования фонда. Все эти ограничения не создают условий для активного использования ПИФН в качестве инвестиционного инструмента частного инвестора.

Мое личное мнение, которое совершенно не следует воспринимать как рекомендацию, состоит в том, что если вы как инвестор располагаете значительными средствами, и если вы имеете склонность заниматься недвижимостью, то имеет смысл выделить эту деятельность как особое направление вашего бизнеса, а не портфельных инвестиций. Дело в том, что эта работа требует постоянного внимания и заботы, как и любой бизнес, в отличие от портфельных инвестиций. Вам надо внимательно изучить местоположение вашей недвижимости (три правила вложений в недвижимость, как известно, location, location and location). Хорошо бы купить коммерческую недвижимость на этапе котлована, когда она стоит подешевле. Или построить объект самостоятельно. Потом надо заботиться о поддержании его в хорошем состоянии и постоянно работать с арендаторами. Короче, это все хлопотное дело. Как и любой бизнес. Если же у вас не лежит к этому душа, то я бы предложил вообще не связываться с этим видом инвестиций.

Особенно стоит несколько раз подумать и посчитать, прежде чем покупать в качестве инвестиций квартиру. Часто люди делают это по принципу: пусть будет, квартира мне никогда не помешает, а пока буду сдавать в аренду. Я думаю, что это неверная мысль. Не стоит смешивать свою частную жизнь с инвестицией. Вы всегда должны понимать, что вы делаете. Если вы покупаете квартиру для своей жизни – это одно, а если вы покупаете для инвестиций – это совсем другое. В первом случае вам должна нравиться квартира. Во втором она  должна приносить вам достойный доход в сравнении с другими возможностями размещения ваших средств.
 ________________________________
Начало разговора по теме инвестиций здесь
Предыдущий пост по этой тематике здесь
Следующий пост здесь

Если у вас есть вопрос, комментарий, замечание или предложение по теме нашей беседы, напишите, пожалуйста, коммент к этой записи.

Если есть вопрос конфиденциального порядка (часто бывает в финансовых вопросах) напишите мне письмо на адрес barchevski@gmail.com илиgregbar@bk.ru
Tags: bi
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments